七、投资人篇

自2021年5月首批公募REITs获批以来，到现在已有一年多时间了。目前已上市的公募REITs产品共有14只，发行总规模超过540亿元。今年4月发行的华夏中国交建REIT以94.15亿元的募集规模拔得头筹，成为目前市场上募集规模最大的公募REITs产品。华夏中国交建REIT在今年4月7日首日募集时，公众投资者单日认购规模超过840亿元。公告显示，公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.84%，配售比例创公募基金发行历史新低。资产公司作为机构投资者，针对公募REITs这类产品，应该采取什么策略去应对，是下面我们将要讨论的内容。

（一）公募REITs的过往表现

根据中信证券研究报告显示，2021年首批9只公募REITs产品年度营业收入和EBITDA相比预期指引（募集说明书对盈利的预测）、完成度分别为103%和98%，表现基本符合预期。

2021年除首钢绿能外，首批公募REITs的营业利润率都在55%以上，符合成熟资产稳定盈利特征。全部首批公募REITs年报的现金分红均超额完成，实际拟分红比例高达97%。目前，产权类公募REITs的2022年分派率为3.4%，经营权类则达到7.1%。产权类的实际收益率要比分红率高一些，因为资产增值的部分体现在了净值里。

由于目前上市的公募REITs产品底层资产的未来现金流都十分稳健，同时二级市场可交易份额相对稀缺，因此大部分已上市产品在二级市场均有溢价。Wind数据显示，截至7月28日收盘，14只公募REITs产品在二级市场仅有一只产品跌破发行价格，平均涨幅23.44%，其中，建信中关村产业园REIT涨幅最高，较发行价上涨47.66%。

（二）公募REITs市场受宠的原因

公募REITs自上市以来一直热度不减，主要与其本身特性有关。公募REITs投资于成熟运营的基础设施资产，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，因此具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流，尤其是近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

从资产配置的角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产，在权益市场波动较大、市场“资产荒”的背景下，能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，首批、二批资产都非常优质，各类资金配置意愿较强，且目前已上市项目存量规模较小，流通盘比例不高，产品供给有限，进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

另外，监管政策不断利好也是一个重要原因。今年初，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改委和国家能源局推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心。

（三）公募REITs的投资风险

虽然公募REITs市场火爆，但投资者在做投资选择时仍需注意分辨风险。

一是就产品流动性而言，公募REITs尚在试点阶段，产品规模和投资者认知尚属初期阶段，可能出现交投不活跃，场内可供交易份额不足的情况，若部分炒作资金进场，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。

二是应正确理解“强制分红”概念，公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，但具体分红情况需根据底层资产运营情况而定。特别是一些受政策和疫情影响较大的行业，其现金流很有可能不及预期。

三是从产品投资目标来看，公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动。随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，相对溢价空间或将减少。

（四）公募REITs的投资建议

资产公司作为机构投资者，可以选择参与公募REITs的战略配售或直接在二级市场买入等形式，进行公募REITs产品的投资。

在做投资决策时，应从内外部因素两个维度对REITs项目进行综合判断。内部因素主要是底层资产质量，包括基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素；外部因素很多，需根据REITs项目底层资产的分类，选择重点关注领域，包括但不限于租赁细分市场变化、整体利率上升、不动产市场价格下滑等。特别是当前疫情的特殊情况下，应一并考虑经济面、疫情对REITs资产现金流造成的影响。在以上研究得出结论后，再根据配售价格或是二级市场价格是否偏离REITs基本面价值做出最后的投资判断。

此外，首批发行的公募REITs产品中非原始权益人持有的战略配售部分于2022年6月下旬陆续解禁，对二级市场的价格影响也值得我们持续关注和考虑。

八、小结  

公募REITs对国家基础设施建设影响深远,它将有力支持国家基础设施建设的发展,推动经济增长。资产公司作为集团公司核心投融资平台，应时刻关注市场动态，紧跟市场热潮，勇于创新，积极探索，充分发挥功能性作用。资产公司可以基于对公募REITs的理解和与中介机构的良好关系，在集团公司的统一部署下，搭建集团产业化公募REITs平台，盘活存量资产，提升基础设施资产价值，增强资产的流动性。同时，资产公司作为机构投资者可以直接参与公募REITs的投资，优化资产配置结构，获得长期稳定的投资收益。当然，罗马不是一天建成的，公募REITs还处于发展的初期，我们应当秉持开放的心态，积极参与、不断调整、共同进步，相信中国深厚的基础设施底蕴，一定可以带来中国特色公募REITs的成功。

（完）