五、当前已发行公募REITs统计
数据来源：wind
六、发行人篇
作为发行人即原始权益人，我们首先需要知道什么样的基础资产适合做REITs，发行REITs需要满足什么样的基本条件。
（一）什么样的底层资产适合做公募REITs
在海外，底层资产以商业地产为主，但近年来基础设施资产扩容明显。在中国，商业地产仍有局限及短板，优先落子基础设施合情合理。
中国商业地产发展相对滞后，资产多样性弱于海外市场，但基础设施资产整体储量丰富，且具有一定特色。公募REITs目前支持的资产品类包括仓储物流、（特定类型的）产业园区、公路、铁路、地铁、互联网数据中心、污水处理、垃圾焚烧等等，具相关资料初步估算，上述资产目前存量总计约35万亿元。
（二）发行公募REITs的基本要求
1、基础设施项目权属清晰、资产范围明确。
2、土地使用依法合规。
3、基础设施项目成熟稳定：项目运营时间原则上不低于3年；项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；项目收益持续稳定且来源合理分散；预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%。
4、资产规模符合要求：首次发行基础设施REITs的项目当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。
5、发起人（原始权益人）等参与方符合要求：优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目。
（三）产业园区REITs
产业园区是最具公募REITs基因的资产品类之一，能够直击园区经营痛点，激发园区市场活力，发动区域增长引擎，助力中国经济腾飞。集团公司下属产业单位拥有或在建的产业园区规模较大，可以选用部分成熟的产业园区作为基础资产发行公募REITs，构建产业园区REITs平台，后续根据实际情况考虑是否进行资产扩容，并入更多的产业园区。
1、为什么要做产业园区REITs
产业园区融资方式繁多但股权渠道较少、退出机制不畅，公募REITs则直击痛点。产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长、运营风险高的特点，地方政府平台受到中央对负债率的限制，缺乏充足资金持续投入园区开发建设中，若再叠加土地财政问题，政府与企业之间的债务关系会更加复杂。园区投融资模式长期受到制约，因此许多产业园区面临融资困境，致使经营不善。解决融资与退出渠道问题，是推进产业园区REITs的初衷和应有之义。产业园区REITs的核心优势是能够为资金提供退出通道，盘活存量资产，让产业园区能够实现“投资-运营-盘活-再投资”的良性内循环，即打通园区资产的“融-投-管-退”全周期通道，从而借REITs东风改善财务状况，扩大投资规模，构建投融资闭环。
2、产业园类REITs发行的特殊条件
一是位于国家发展改革委确定的战略性新兴产业集群，或《中国开发区审核公告目录（2018年版）》确定的开发区范围内。
二是业态为研发、创新设计及中试平台，工业厂房，创业孵化器和产业加速器，产业发展服务平台等园区基础设施。
三是项目用地性质为非商业、非住宅用地；资产权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，相关股东已协商一致同意转让。
3、经典案例
腾飞房产投资信托（ASCENDAS REIT，简称A-REIT）由凯德集团全资子公司腾飞基金公司管理，于2002年11月在新加坡交易所上市，是新加坡首支上市的商业空间和工业REIT。
A-REIT通过租金增长、物业收购、项目开发、改造提升四条渠道实现积极增长。2002年上市至2019年末，A-REIT资产数量由8个增至200个，资产价值从6亿新元增长至128亿新元。
1）租金增长：公司持有的资产每年的租金收入有稳定的增长。
2）物业收购：通过收并购实现规模的快速扩张，例如2004-2005年A-REIT完成97宗价值为18亿新元的收购，2019年完成对新加坡和美国30个园区的收购等，对优质资产的收购能够迅速扩大公司AUM和收入。
3）项目开发：2005年新加坡修订后的规定允许REITs承揽总价值不超过组合价值10%的开发项目，因此A-REIT于2006年启动了第一个开发项目，当前已完成16个项目的开发，总成本约11亿新元。
4）改造提升：通过对存量项目的改造，从而实现物业价值的提升和有机增长。
（未完待续）
