中国基础设施公募REITs于2020年正式提出，旨在盘活中国这一全球超大基础设施投融资市场，促进双循环发展新格局构建。这对中国资本市场建设以及引导基础设施领域股权投资都具有里程碑意义，也代表着未来资产证券化路径下金融市场深度服务实体经济的发展方向。

我在日前的工作中接触到了集团公司七院下属华航环境拟以发行公募REITs作为污水处理项目建设完成后退出方案的汇报材料，引发了对公募REITs这种新业态与集团公司所属单位业务相结合的思考，并希望通过梳理REITs的基本知识、海外REITs投融资的前世今生，阐释中国基础设施REITs的背景、特点、作用、潜力及发行条件，细分行业的研究等内容，寻找与资产公司业务的契合点。

一、REITs的基本知识  

REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产信托投资基金，是指通过发行股票汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

可把REITs进一步理解为一种分享实体资产投资收益的二级市场股权工具。REITs可实现特定物业资产组合在二级市场上的打包上市。REITs投资人通过持有该资产组合的权益份额（基金份额）分享租金收入和资产增值收益。REITs的最大特点是需要充分派息，并且在满足一定派息比率和其他运营条件下可以享有税收优惠。对于一般投资人来说是以小份额参与实体资产投资的理想工具。  

二、海外REITs的前世今生

从全球视角看，REITs仍是相对年轻的资本市场品种，但已经是重要组成部分。目前世界上已有44个国家和地区推出REITs产品，但大部分创设于2000年代，整体历史不长。2019年底全球公募REITs市值约2万亿美元（其中美国是主体市场）。从各国家和地区公募REITs市值对当地股市总市值的角度来看，2019年底该比例最高的国家是新加坡（REITs市值占股市总市值16%），澳大利亚和美国的占比分别在7%和4%左右，日本、法国、加拿大、英国等国家的该比例在3%左右，已经不低。

投资REITs历史收益可观，主要得益于其亦股亦债的特性。投资REITs的历史总回报中枢在11%-13%。据统计，美国、日本等主要REITs市场2012年以来的整体市场表现显示，板块总回报率（分红+资本增值）在年化11%-13%左右。以美国自身的长历史周期表现看，各个地产市场周期内权益类REITs的总回报中枢平均在13%，方差不大。这很大程度上受益于REITs亦股亦债的特性：在一定时期内如果股价上涨较快（可能由底层物业资产估值提升拉动），那么分红收益率相对下降，反之亦然。

海外REITs作为资本市场产品存在诸多其他的较好特性。首先，海外REITs产品交易机制多和股票相同，流动性较好（例如美国REITs日换手率自2012年以来稳定在0.7%-0.8%左右）；其次，投资者以长线机构为主（以美国为例，REITs投资者中养老金、保险等机构投资人占34%，各类专项基金占44%）；最后，全球各市场REITs指数走势正相关，但和主要股指相关性适中（经测算2012年以来全球主要REITs市场指数与股票指数的相关系数平均为51%）。 

单体REITs兼顾存量资产运营和主动成长能力。内生增长和资产扩容均是REITs有效成长的手段。2008年以来，美国权益型REITs通过内生增长（存量资产的运营提升）和资产扩容（新上市与收购等）带动总NOI（净运营收入）由2010年的356亿美元提升至2019年的984亿美元，年NOI复合增长率为12%。  

（未完待续）